Выбирая ипотечную программу, идеальную для конкретного заёмщика, не следует ориентироваться только на низкую процентную ставку. Выбор банка, подходящего для заёмщика, необходимо проводить с учётом нескольких десятков критериев.

При покупке жилья на первичном рынке в первую очередь, как правило, подыскивается подходящий объект, а потом уже выбирается кредитная организация, сотрудничающая с застройщиком. На вторичном рынке всё происходит в обратном порядке. Идеальной является ситуация, когда у заёмщика имеется достаточно высокая официальная зарплата и определённые денежные накопления для первого взноса, которые позволили бы ему выплатить кредит в короткий срок. При таких условиях заёмщик может самостоятельно выбрать банк и кредитную программу, поскольку вероятность отказа в выдаче кредита существенно снижается. Однако даже наличие вышеперечисленных обстоятельств не является гарантией положительного решения банка. Прошедший финансовый кризис внёс определённые коррективы в кредитную политику. Так, некоторые банки повысили процентную ставку, некоторые ограничили максимальную сумму выдаваемых ипотечных кредитов. Ряд кредитных учреждений в качестве оснований для отказа рассматривает наличие у заёмщика в прошлом привлечения к административной или уголовной ответственности.

В случае возможности исключительно декларативного способа подтверждения дохода заёмщика многие банки даже не рассматривают заявки, а те учреждения, которые выдают кредиты в подобных ситуациях, как правило, делают это на менее выгодных для заёмщика условиях. В частности, это может быть более высокая процентная ставка, меньший срок кредитования, ограничение суммы кредита, повышение первоначального взноса, требование предоставления иного (помимо квартиры) имущественного залога, более высокие требования к поручителям и т.д.

При определении условий кредитования, как правило, имеет значение и качество приобретаемого жилья. Если его ликвидность низкая (например, жильё ветхое или находится в невостребованном районе), то банк может возместить возможные затраты по его реализации за счёт выдачи кредита на более жёстких условиях. Имеет значение также возраст заёмщика, наличие регистрации, её давность, гражданство, наличие положительной кредитной истории и множество других факторов.

Влияют на условия кредитования и характеристики самого кредита. К ним относятся, например, срок, валюта, обеспечение и т.д. Не следует при выборе ипотечной программы ориентироваться исключительно на рекламные объявления. Так, заявление о том, что процентная ставка составляет «от 10% годовых», вовсе не означает, что конкретному заёмщику кредит будет выдан именно на таких условиях. Для того, чтобы получить кредит с минимальной процентной ставкой, заёмщик должен на 110% соответствовать требованиям банка.

Выбирая ипотечную программу, следует обратить внимание и на расчёт ежемесячных платежей. Они могут быть дифференцированными либо аннуитетными. В первом случае тело кредита погашается равными частями, а платежи по процентам с каждым месяцем уменьшаются. Второй вариант подразумевает уплату фиксированной суммы ежемесячно. При дифференцированных платежах общая уплаченная сумма будет меньше, однако для такого вида кредитования необходима более высокая зарплата.

Это далеко не полный список факторов, которые нужно учитывать, выбирая банк для ипотечного кредита. При возникновении затруднений в этом вопросе можно обратиться к кредитному брокеру. Расходы на оплату его услуг компенсируются за счёт более выгодных условий кредитования, которые он поможет выбрать. Кроме того, клиенты кредитных брокеров при получении кредита пользуются определёнными льготами.