Главная Расширенный поиск Ваш блокнот Ипотечный калькулятор Контакты
Найти

Навигация

Статистика

Популярность
1 комнатные 0%
2 комнатные 0%
3 комнатные 0%
Пульс цен
1 комнатные 0 руб
2 комнатные 0 руб
3 комнатные 0 руб
Цена за м²
0 руб

Как продать квартиру в ипотеке?

Популярность числа ипотечных сделок приводит к тому, что доля квартир, находящихся в залоге, увеличивается. Но это жилье также находится в обороте, ведь существует ряд способов их продать или иным способом передать другим собственникам.

Вообще, в развитых странах большинство домов и квартир, выставляемых на продажу, являются залоговыми. Их хозяева приобрели жилую площадь в кредит, который еще не выплатили, ведь сроки ипотечного кредитования весьма длительны. На российском рынке также намечается тенденция к тому, что квартиры и дома, приобретенные по ипотечному кредиту, все чаще будут появляться в продаже. Например, вполне реальны случаи, когда человек выплачивать кредит не может, но, в то же время, не хочет судебных разбирательств с банком. Или если вместо приобретенной по ипотеке квартиры хочется приобрести что-нибудь более привлекательное.

Строго говоря, права на собственность, находящуюся в залоге, ограничиваются лишь частично. Главное условие для любых сделок с залоговой недвижимостью – обязательное согласование их с банком. В регистре прав на имущество обязательно содержится отметка о том, что на недвижимость наложено обременение, а залогодержателем является банк. Поэтому перед продажей квартиры, сначала снимается обременение, а для этого обязательно согласие банка. Существует несколько способов решения проблем с «ипотечной» квартирой.

Вариант первый.

Продажа квартиры и полное погашение кредита за счет покупателя.

Продавец находит покупателя на свою жилую площадь. Например, стоимость квартиры составляет 100 тысяч долларов. На текущий момент остаток задолженности банку составляет 80 тысяч. Можно воспользоваться следующей схемой: в две разных банковских ячейки покупатель закладывает 80 и 20 тысяч долларов. Первая сумма предназначается банку, вторая – продавцу. Условием доступа к ячейкам для банка и для продавца может служить зарегистрированный договор о купле и продаже, а также свидетельство о праве собственности, в котором собственником значится покупатель. После того, как произошла закладка денежных средств в депозитарную ячейку, конкретный банк подает в соответствующую службу документы, чтобы снять залог с жилплощади и регистрировать новую сделку. Через определенное время (две недели – месяц), сделка купли-продажи может считаться совершенной.

Теоретически возможна и упрощенная схема: заемщик продает квартиру, а новый владелец с согласия банка становится на место прежнего заемщика в кредитном договоре. Это иногда называют переменой лиц в обязательствах на стороне должника.

Вариант второй.

Самостоятельное погашение кредита и последующая продажа квартиры.

Самый несложный вариант. Сейчас и без залога можно найти на рынке потребительского кредитования 15-20 тысяч. Если оставшийся долг банку невелик, то, возможно, этой суммы будет достаточно для погашения кредита и вывода ее из-под залога. И квартира продается в обычном порядке.

Вариант третий.

Передача квартиры в уставной фонд предприятия.

На совершение подобной сделки также требуется согласие банка. Более того, эта сделка возможна при условии, если сам банк-залогодержатель проявит интерес. Ведь банк снимает залог с объекта до получения полного расчета по кредиту. Либо банк получает расчет заранее, но давая банковскую гарантию снятия залога. Но технически эта сделка в деталях не отработана, и в каждом отдельном случае необходим свой подход.

Вариант четвертый.

Покупка другого жилья – дешевле или дороже имеющегося.

Как правило, такие сделки совершаются, если заемщик хочет улучшить жилищные условия. Заложенная квартира продается и покупается более комфортное и дорогое жилье. Если заемщик всегда исправно платил по предыдущему займу, то банк может согласиться предоставить для покупки нового жилья еще один кредит, а потом продать имеющуюся квартиру, чтобы вырученной суммой частично погасить новый кредит. Часто банки идут в таких случаях клиентам навстречу.