Рынок жилья в Кирове достиг точки равновесия

Цены  на жилье снова устремляются ввысь, спрос тоже  имеет тенденцию к повышению. Что нас ждет в  этом сегменте экономики  в будущем? Что предпочесть- загородный дом или традиционную квартиру?  Можно ли сэкономить на ипотеке? На эти и другие вопросы Kirovnet ответила Екатерина Орешкович -  президент некоммерческого партнерства «АМИКС СКО», председатель совета директоров компании «Руснедвижимость».

- Екатерина Владиславовна, Правительство области утверждает ( в лице зампреда Кузнецова), что  в следующем году в области будет построено 440 тыс. кв м жилья. Насколько реальны эти планы? За счет чего их можно выполнить (малоэтажная, многоэтажная, комплексная застройка)?

- Планы на следующий, 2013-й год  вполне реальны. Они  будут реализованы, в первую очередь,  за счет проектов развития комплексной застройки жилья эконом - класса в новых городских микрорайонах: Южный, Чистые пруды, Солнечный берег, Урванцево, сл.Зиновы, Красный Химик, Ганино. Как руководитель риэлтерской компании, могу сказать, что уже сейчас купить квартиру в новостройке со сроком сдачи, раньше, чем 3 кв.2013 г. – 1 кв.2014г., проблематично, так что такой объем строительства не только реален, но уже практически полностью оплачен спросом. Не секрет, что в последние годы, до половины объема ввода жилья по Кировской области составляла «малоэтажка», построенная индивидуальными застройщиками хозяйственным способом. Эта закономерность обусловлена действием закона о дачной амнистии  и упрощенной процедурой ввода такого жилья в эксплуатацию. С рекращением этого закона, а также со вступлением в силу закона о налоге на имущество физических лиц, думаю, темпы ввода в эксплуатацию «частной малоэтажки» существенно снизятся, но реальные объемы ее строительства будут наращиваться.

- Ваш прогноз цен на жилье в Кирове на вторичном и первичном рынках на конец 2012 года и начало следующего?

-На сегодняшний день цены на квартиры в новостройках эконом - класса на ранних стадиях строительства находятся в диапазоне 32-36 тыс. руб. за  кв м., в зависимости от местоположения объекта. Например,  в микрорайонах  Радужный или Ганино  цена квартиры эконом класса составляет 32 тыс.руб.за  кв м, цена такой же квартиры в микрорайоне. Южный уже 36 тыс.руб. за кв м. За девять месяцев этого года. цены на жилье эконом - класса в новостройках выросли на 13-14%, что, примерно в два раза выше официального уровня инфляции. Цены на жилье бизнес- класса от застройщика в том же периоде выросли  ~ на 7-10%.  Вторичный рынок ведет себя более стабильно в сегменте «бизнес класса» и также стихийно в сегменте «эконом». Так, аналогичный новостройке эконом - класса диапазон цен присутствует на рынке вторичного жилья, возраст которого свыше 30 лет. В этот  же сегмент попадает жилье сталинской, хрущевской, брежневской эпох.  Относительно молодое  жилье со вторичного рынка, возраст которого менее 20 лет, пользуется высоким спросом. Его ценовой диапазон  колеблется в пределах 42-55 тыс.руб. за кв м., на отделанное жилье бизнес класса цена может составлять до 60-70 тыс.руб.за кВ м. В настоящий момент  рынок находится в точке равновесия спроса и предложения. В августе – сентябре 2012г. наблюдалась резкая динамика цены на жилищном рынке, которая произошла на фоне роста ставок по ипотеке у основных игроков,  что ввело покупателей в замешательство и выразилось в незначительном снижении спроса на жилье. Однако, в октябре спрос снова активизировался.

 - Как Вы считаете, можно ли сегодня  сэкономить на ипотеке, ваши советы?

- Сэкономить можно только на себе. Но если говорить серьезно, при оформлении ипотечной сделки существуют обязательные расходы, обеспечивающие получение ипотечного кредита: оценка, страхование титула собственности на квартиру, жизни, потери трудоспособности и имущества. Компания «Руснедвижимость», как оператор государственной ипотечной программы АИЖК, например, предлагает своим заемщикам не страховать титул, что сэкономит для них 0,3-0,5% от стоимости кредита в год, за 20 лет на кредите стоимостью 1 млн.руб., экономия составит 80-100 тыс.руб. Кроме того, мы готовы отказаться от страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, оставив один вид страхования – имущества. Правда, риск по жизни будет включен в процентную ставку, но переплата по нему в пользу кредитора, получится меньше, чем ежегодная страховка данного вида риска. Если вы не хотите увеличивать ставку, то, оформляя ипотеку на людей в возрасте до 35 лет, вы можете удешевить ипотечную страховку в 2-3 раза по сравнению с тем, если бы оформляли ее на родителей. Кроме того, не всегда более низкие ставки ведут к удешевлению ипотеки, например, дифференцированный платеж при ставке, незначительно ниже чем в кредите с аннутетным платежом по факту для обходится для заемщика дороже в первые годы его выплаты. Или, например, можно реально сэкономить на стоимости кредита, беря кредит  по переменной ставке, так как переменная ставка на 20-25% ниже фиксированной, но в данном случае вам придется принять на себя риски по росту стоимости денег в стране и риски роста ставки для вас в  будущем.

- Многодетные семьи сегодня по госпрограмме получают земельные участки для строительстважилья. Как при этом решать вопросы электрификации, подвода газа, строительства дорог? Кто этим должен заниматься?

- Как раз для многодетных семей мы проводили Круглый стол в рамках выставки «Загородный дом 2012» по эффективному использованию земельных участков, полученных в рамках закона № 74 ЗО, совместно с Общественной палатой области и Законодательным собранием.  На это мероприятие были приглашены  эксперты от всех уровней  власти, руководители сетевых компаний, газовики, энергетики. Наши специалисты советовали, как можно подключить свой участок к электросетям, какие есть возможности оп газификации. По итогам мероприятия   приняли резолюцию, согласно которой многодетные семьи решили объединиться на площадке НП «Ассоциация малоэтажного и коттеджного строительства Кировской области», чтобы коллективно обращаться в сетевые компании, администрацию города за созданием и развитием объектов инфраструктуры в своих поселениях.

- Интересно узнать Ваш взгляд на развитие гостиничного бизнеса в городе. Можно ли решить проблему нехватки отелей, в частности, созданием из квартир мини-гостиниц? Или нужно привлекать инвесторов на проекты наподобие Хилтона?

- Здесь работает один единственный закон рынка: спрос рождает предложение. Говоря иначе, если группа Хилтон считает, что ей экономически выгодно строить гостиницу в городе-полумиллионнике, таком как Киров, она будет это делать.

- С грядущим глобальным повышением платежей за содержание дома и территории многие собственники задумываются о деприватизации квартир. Насколько выгодна такая сделка, что в итоге сэкономит бывший собственник?

- Отвечу пословицей: «Своя рубашка ближе к телу». Думаю, что деприватизации будут подвергаться квартиры, у владельцев которых нет наследников, либо жилье, издержки на содержание которого выше, чем его стоимость. Например, жилье в отдаленных районах области, либо очень ветхое жилье, у которого нет перспектив расселения и сноса. В остальных случаях, человек должен просто становиться эффективным собственником и принимать ответственность за то жилье, которое он приватизировал. Конечно, с введением налога на недвижимость, собственники станут более разумно подходить к вопросам владения, будут стремиться снизить издержки по содержанию недвижимости, избавляться от старой недвижимости, менять на новую. В результате, есть ожидания, что в перспективе 5– 10 лет сегмент  жилья старше 30 лет  будет дешеветь, а сегмент новостроек и реконструированных домов – дорожать.